Le norme relative al Superbonus in ambito condominiale, nel caso di interventi trainanti, prevedono che il limite massimo di spesa sostenibile e che viene preso a riferimento per il godimento del 110% segua la regola del prodotto fra il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio moltiplicato per il singolo limite di spesa.

1) I limiti massimi di spesa

 

Ai sensi dell’art. 119, co.1, DL 34/2020, gli interventi trainanti effettuati sulle parti comuni condominiali, sono così strutturati: 

interventi sull’involucro dell’edificio che coprano almeno il 25% della superficie disperdente lorda con un limite massimo di spesa che viene calcolato come segue:

  • euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità’ immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. 
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Ciò implica che in un condominio composto da 10 unità immobiliari le prime otto andranno moltiplicate per 40.000, mentre le ultime due, ad arrivare a dieci, verranno moltiplicate per 30.000. 

Quindi:

(40.000×8)+(30.000×2) = limite massimo di spesa 320.000+60.000 = 380.000 

 

Funziona allo stesso modo anche l’altro intervento trainante, ovvero quello effettuabile sui condomini. 

In questo caso, per quanto riguarda il limite massimo di spesa relativo agli interventi sul cambio e sostituzione dell’impianto di climatizzazione, va specificato che segue i massimali di seguito riportati. 

  • euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari 
  • euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari

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Aldo Cadau Superbonus edilizia Studio Commerciale Cagliari

 

 

2) La regola vale solo per almeno due unità immobiliari


La norma parla di “unità immobiliari che compongono l’edificio” non distinguendo la loro natura abitativa o pertinenziale di essa. 

Si ritiene, pertanto, che anche le pertinenze debbano concorrere come parte del moltiplicatore per il calcolo del limite massimo di spesa per gli interventi effettuati sulle parti comuni.


La circolare 24/E/2020 a tal proposito si esprime facendo riferimento, anch’essa, unicamente alle unità immobiliari dell’edificio, con ciò andando a confermare che anche le pertinenze sono considerate tali. Anche nella Circ. 19/E/2020, in merito agli interventi antisismici (sismabonus) del 75% e dell’85%, viene confermata la regola appena illustrata, sulla base della quale:

“le pertinenze concorrono come moltiplicatore della spesa massima, infatti: la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio… L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari. Pertanto, ad esempio, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi. “



Quanto detto, tuttavia, è applicabile al caso in cui ci si trovi in presenza di almeno due unità abitative, accanto alle quali si accostano anche le relative pertinenze con la loro numerosità. Nel caso invece di un’unica unità abitativa alla quale si affiancano anche più pertinenze, gli eventuali interventi non potranno godere della regola sulla base della quale le singole unità (abitazione e pertinenze) fungono da moltiplicatore per il calcolo della spesa massima. In questo senso le Risp. 62/E/2019 e 419/E/2020 che affermano: Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come «parti comuni » e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.

 

3) La regola generale


In conclusione possiamo affermare che la regola del moltiplicatore vale solo nel caso degli interventi che si possano effettuare sulle parti comuni, la cui presenza si ravvisa solo ed esclusivamente, ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, nel caso in cui le unità immobiliari di tipo abitativo siano almeno due. Dando comunque con tale interpretazione la prevalenza e l’importanza all’unità abitativa.